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Les prêts octroyés par les banques affichent un taux d’intérêt moyen de seulement 1,01% sur 20 ans en mars. Du jamais-vu.

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(BFM Immo) – Retour au plancher. Avec la politique ultra-accommodante de la Banque centrale européenne (BCE), les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers sont tombés en mars à 1,11% en moyenne toutes durées confondues, selon l’Observatoire Crédit Logement – CSA publié jeudi. Un niveau qui n’avait été observé qu’une seule fois dans l’histoire, en décembre 2019.

Dans le détail, les prêts immobiliers affichent un taux moyen de 0,89% sur 15 ans, 1,01% sur 20 ans et 1,23% sur 25 ans. Et les meilleurs profils parviennent même à obtenir un taux inférieur à 1%, y compris sur 20 ans (à 0.76%) et sur 25 ans (à 0,95%). En réalité, pour l’ensemble des emprunteurs, du fait d’une structure de production différente (les gens empruntent aujourd’hui sur de plus longues périodes que fin 2019), les taux n’ont jamais été aussi bas sur 20 ans (ils étaient à 1,05% en décembre 2019) et sur 25 ans (ils étaient à 1,31% fin 2019). Sur 15 ans, le taux moyen était très légèrement inférieur lors du précédent record (à 0,88% fin 2019).

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Certains acquéreurs prennent automatiquement la fuite devant certains logements. Résultat, ils traînent depuis des lustres sur les portails d’annonces immobilières. Quels sont ces biens immobiliers qui ne trouvent pas d’acquéreurs et quels sont leurs défauts ? Explications.

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Les agents immobiliers vous diront souvent que dans l’immobilier « tout se vend. Tout, même les biens dans les pires états ». Mais dans certains cas, la vente pourra mettre longtemps, très longtemps à se concrétiser. Et ce n’est pas toujours qu’une question de prix… puisqu’il n’est pas rare de voir des biens en vente à bas prix pendant très longtemps sur les sites d’annonces immobilières. Une situation qui révèle souvent un ou plusieurs défauts.

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Plus les logements sont énergivores, plus ils ont tendance à être occupés par des ouvriers et des employés. Et moins on y trouve des cadres supérieurs.

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Qui achète les «passoires thermiques», ces logements énergivores que le gouvernement veut voir rénovés? Des ménages aisés ou modestes? On serait plutôt tenté de donner la seconde réponse. C’est exact si on cumule les employés et des ouvriers dans les achats de logements anciens en France. Ils pèsent à eux deux environ un tiers (19% pour les employés et 15% pour les ouvriers), selon une récente étude des notaires de France.

» LIRE AUSSI – Toutes les passoires thermiques ne seront pas interdites à la location

Mais si on isole chaque catégorie socioprofessionnelle (CSP), ce sont les professions intermédiaires – les classes moyennes – qui sont les plus représentées (27%). À noter qu’il y a autant d’ouvriers que de cadres supérieurs qui possèdent un logement énergivore. Un résultat qui tord le cou à l’idée selon laquelle «passoire thermique» veut dire ménages modestes. Autre preuve: plus de 4 acheteurs sur 10 (42%) sont soit des propriétaires aisés soit des «classes moyennes».

Une classe moyenne «réceptive aux aides»

Mais cette étude démontre tout de même que plus les logements sont énergivores – parce que mal isolés par exemple -, plus la part des acheteurs modestes augmente. Et inversement. Celle des ouvriers est deux fois plus élevée (15% contre 7%) pour les biens classés F et G que pour ceux avec une étiquette énergie A ou B. En revanche, 25% des logements verts sont détenus par des «cadres sups» contre 15% des «passoires thermiques». «L’étiquette énergétique peut être un critère de variation du prix du logement. À ce titre, elle peut être révélatrice d’inégalités entre les catégories socio-professionnelles», analysent les notaires de France.

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Comme les murs ou le toit, les fenêtres font partie des principaux éléments à l’origine des pertes de chaleur. L’installation d’un double vitrage réduit considérablement les déperditions thermiques et peut permettre de réaliser d’importantes économies d’énergie.

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Les pertes de chaleur liées aux fenêtres

Selon les données de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), les fenêtres représentent de 10 à 15% des pertes de chaleur pour une maison construite avant 1974 et non isolée. A titre de comparaison, les murs représentent pour leur part 20 à 25% des pertes de chaleur et le toit de 25 à 30%. D’où l’importance d’avoir une bonne isolation, notamment pour les fenêtres.

Les parois vitrées sont en effet sujettes aux variations de température : la faible épaisseur d’une fenêtre offre une isolation réduite, notamment si la menuiserie est défaillante et que la fenêtre ne possède qu’un seul vitrage. Les jonctions entre les murs et la menuiserie des fenêtres font d’ailleurs partie des principaux « ponts thermiques » entre l’air extérieur et intérieur. Il s’agit des zones où le froid extérieur a tendance à être plus rapidement transmis à l’intérieur du logement.

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Se lancer dans un projet immobilier à deux permet d’augmenter sa capacité d’emprunt et de rassurer les banques quant à sa capacité à rembourser son crédit immobilier. Mais ce n’est pas parce qu’on est seul qu’on ne peut pas devenir propriétaire. Il est tout à fait possible de devenir propriétaire avec un seul salaire ! Emploi stable et apport personnel sont alors la clé du succès. 

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Bonne nouvelle pour celles et ceux qui souhaitent devenir propriétaire avec un seul salaire : rien ne l’interdit ! Pour parvenir à convaincre son banquier, voici les principaux éléments à prendre en compte afin de mettre toutes les chances de son côté. 

Les revenus de l’emprunteur seul

Que l’on souhaite emprunter seul ou à deux, les revenus occupent une place centrale dans la constitution d’un dossier de demande de prêt. En effet, ils sont déterminants pour évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser chaque mois ses mensualités. 

Rassurer la banque

Lorsqu’on souhaite devenir propriétaire avec un seul salaire, il est primordial d’avoir des revenus stables. En effet, la banque ne pourra pas être rassurée par la présence d’un co-emprunteur. Pour mettre toutes les chances de son côté, il est préférable d’être en CDI ou d’être titulaire de la fonction publique, hors période d’essai. Il est alors possible de devenir propriétaire avec un seul salaire même en gagnant le SMIC. Si l’on exerce une profession libérale, que l’on est chef d’entreprise, travailleur indépendant ou intermittent du spectacle, il faut pouvoir attester de ses revenus depuis au moins trois ans. Si l’on possède des revenus provenant d’investissements locatifs, ils sont également pris en considération, à hauteur de 70%.  

Évaluer sa capacité d’emprunt

Les revenus de l’emprunteur seul permettent d’évaluer le taux d’endettement et le taux de reste à vivre. Deux éléments fondamentaux pour déterminer la capacité de l’emprunteur à rembourser chaque mois les mensualités du prêt contracté.  

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