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Le développement du commerce en ligne accentue le besoin d’entrepôts en périphérie des villes avec des possibilités de rentabilité intéressantes. Peu ouvert au grand public, ce marché peut néanmoins être accessible par le biais des SCPI.

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« Drive », « click and collect », livraison à domicile sont autant de services qui ont occupé le devant de la scène en 2020 et début 2021 à la suite des différents confinements. Derrière ce commerce en ligne, les lieux de stockage, c’est-à-dire les entrepôts, sont clés. « La crise sanitaire nous a montré que la localisation d’un entrepôt était un facteur très important pour ne pas rompre la “supply chain”[chaîne logistique], d’autant plus quand il s’agit de la livraison du dernier kilomètre », rappelle Boris Cappelle, PDG de Savills France, conseil en immobilier.

Ce type de bien attire donc en ce moment l’attention des professionnels de l’immobilier qui visent des rentabilités supérieures à 5 % par an. Mais cet investissement n’est pas facilement accessible au grand public : il s’avère complexe et nécessite un ticket d’entrée généralement élevé. Les entrepôts s’échangent, en effet, pour des montants de plusieurs millions d’euros.

Il est néanmoins possible d’accéder à ce marché par le biais des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces dernières collectent des sommes d’argent auprès des particuliers, achètent des biens immobiliers et versent ensuite des loyers à hauteur des parts détenues par les investisseurs.

« Un bon moyen de diversifier son épargne »

Plusieurs SCPI se positionnent sur ce marché de la logistique. On peut citer Activimmo, créée en 2019 et gérée par la société de gestion Alderan. Son portefeuille est réparti à 78 % en entrepôts logistiques et à 22 % en locaux d’activité. Il est possible d’investir à partir de 6 100 euros (610 euros la part) et la SCPI annonce un objectif annuel de 6 % de rentabilité – elle a atteint 6,05 % en 2020.

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Plusieurs étapes vous permettront de mener à bien votre investissement locatif. La clé d’un bon investissement est de bien le préparer en fonction de plusieurs critères. Faisons le point sur les étapes à suivre pour investir dans l’immobilier.  

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De nombreux Français considèrent l’immobilier comme un placement refuge sans forcément savoir qu’il existe plusieurs étapes à suivre pour un bon investissement locatif. Du choix du type de bien à sa localisation jusqu’au régime d’imposition et dispositif fiscal de réduction d’impôts, certaines phases ne sont pas à prendre à la légère et se préparent en amont. Voici les clés pour un investissement locatif réussi.  

Définir son budget d’achat pour son investissement locatif  

Première étape pour un investissement locatif, la définition du budget d’acquisition.  

L’épargne pour constituer un apport  

Il vous faudra prendre en compte votre épargne disponible et votre capacité d’emprunt si vous avez besoin d’un prêt pour financer cette opération immobilière. Les financements sans apport existent mais les banques demandent généralement 10% d’apport, ce qui représente le financement des frais de notaire et des frais d’agence. 

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Ces impôts doivent-ils être acquittés totalement lorsqu’on n’a pas pu profiter de sa résidence secondaire pendant que les déplacements à plus de 100 kilomètres étaient interdits ?

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En 2020, avec les deux confinements, puis l’interdiction d’effectuer des déplacements supérieurs à 100 km au-delà du domicile principal durant la première phase de déconfinement, de nombreux Français n’ont pu se rendre dans leur résidence secondaire « se voyant ainsi privés de la possibilité de disposer pleinement de leur droit de propriété ».

Estimant que sur l’année 2020, cette privation représente au minimum une période de soixante-quinze jours, Nathalie Serre, députée Les Républicains du Rhône a interrogé le ministre de l’économie, des finances et de la relance pour lui demander si le gouvernement prévoyait de mettre en place un « dispositif de remise exceptionnelle » de la taxe d’habitation pour les propriétaires de résidence secondaire qui n’ont pu disposer de leur bien durant cette période.

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Pouvant représenter jusqu’à 30% du coût total d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur est pourtant souvent négligée par les acheteurs. Mais, alors que ce marché était monopolisé par les banques, depuis 2010 il tend à s’ouvrir. Retour sur l’évolution de la commercialisation des assurances de prêt immobilier ainsi que sur la possibilité de résiliation à tout moment qui a finalement été abandonnée. Décryptage notre experte Astrid Monnet, rédactrice pour Bonne-Assurance.com.

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L’ouverture du marché de l’assurance emprunteur

Monopolisée par les banques et autres organismes prêteurs jusqu’en 2010, l’assurance de prêt immobilier est un prérequis souvent obligatoire afin de contracter un crédit. En effet, elle permet aux banques de s’assurer afin de percevoir toutes les mensualités de remboursement prévues. De la même façon, elle assure aux emprunteurs la prise en charge de ces mêmes mensualités selon les garanties choisies (invalidité, perte d’emploi, décès…).

Malgré son importance, peu de Français savent qu’il est possible de changer d’assurance emprunteur, ou d’opter pour une assurance différente de celle proposée par la banque, grâce à trois textes de loi. En effet, pour améliorer le pouvoir d’achat des emprunteurs, le gouvernement a mis en place trois textes différents permettant l’ouverture de ce marché très particulier :

– La loi Lagarde (2010) qui permet aux futurs emprunteurs de choisir une assurance dite alternative avant même la signature du prêt immobilier.

– La loi Hamon (2014) qui, cette fois, laisse la possibilité aux emprunteurs de changer de contrat d’assurance n’importe quand durant la première année du prêt.

– La loi Sapin 2 (ou amendement Bourquin, en 2018) qui donne encore plus de liberté aux emprunteurs : ils peuvent désormais changer de contrat d’assurance de prêt tous les ans à la date d’anniversaire de ce dernier.

Pour chacune de ces possibilités, la banque garde, néanmoins, le droit de refuser le changement d’assurance de prêt si le nouveau contrat propose des garanties inférieures à celles du contrat en cours.

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Vous êtes locataire et envisagez de devenir propriétaire ? Vous vous poserez très vite la question de la durée de détention d’un bien immobilier pour atteindre la rentabilité, qui varie beaucoup selon les villes. Voici quelques éléments de réponse pour prendre la bonne décision, au bon moment.

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Est-ce toujours rentable d’acheter ?

« De manière générale, la location est un investissement à pure perte, annonce Dominique Charlemaine, responsable de l’agence DOMISSY ‘ L IMMO. Un locataire verse l’argent du loyer à un bailleur durant des années et ne bénéficie pendant ce temps d’aucune capitalisation. A produit équivalent, un propriétaire va rembourser des mensualités de crédit, en général, supérieures au montant d’un loyer, mais il aura payé au bout d’un certain nombre d’années, une grande partie voire tout son prêt ».

Autre avantage de l’achat sur la location ? L’augmentation de capital réalisée avec l’augmentation des prix. « Vous achetez à un instant T et le marché prend environ 3% par an, raconte Dominique Charlemaine. Lorsque vous revendez 10, 15 ou 20 ans plus tard, le bien immobilier aura doublé, voire triplé. Je suis agent immobilier depuis 25 ans, et je ne connais pas un seul propriétaire vendeur qui ait fait une moins-value depuis 1995. Tout le monde est gagnant ».

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