L'immobilier de qualité en pays de Saint-Omer

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POUR UN BIEN IMMOBILIER, VAUT-IL MIEUX ACHETER AVANT DE DONNER OU DONNER AVANT D’ACHETER?

De nombreux parents souhaitent acquérir un bien immobilier avant d’en donner la nue-propriété à leurs enfants. L’un des objectifs est d’atténuer autant que faire se peut la charge fiscale qui accompagnera la transmission de leur patrimoine à leur décès. Décryptage de notre expert Philippe Van Steenlandt, docteur en droit et notaire associé.

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POUR UN BIEN IMMOBILIER, VAUT-IL MIEUX ACHETER AVANT DE DONNER OU DONNER AVANT D’ACHETER?

Pour des parents, l’anticipation de la transmission d’une partie de leur patrimoine, à condition qu’elle s’inscrive dans le cadre d’une stratégie réfléchie et adaptée à leurs souhaits, configuration familiale et composition patrimoniale, est en effet particulièrement indiquée. En revanche, le choix d’acquérir le bien puis de réaliser la donation, n’est pas nécessairement la chronologie la mieux appropriée. Dans bien des situations, il sera préférable de donner avant d’acheter. Explications.

I. Avantages de la donation d’une somme d’argent sur la donation d’un bien immobilier

A. Avantages fiscaux

Toute donation par un parent au profit d’un enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 euros tous les quinze ans, ce qui signifie que dans la limite de ce montant, la donation est exonérée d’impôt de donation. Ainsi, à titre d’exemple, un couple de parents peut donner à ses deux enfants une valeur de 400.000 euros sans aucun impôt de donation tous les quinze ans.

Cet abattement dit général s’applique quels que soient la nature du bien donné et l’âge des donateurs et des donataires.

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COMMENT UN BAILLEUR PEUT ÉVITER LES IMPAYÉS DE LOYER

Les impayés de loyer sont la hantise des propriétaires. Ainsi, le choix d’un locataire demande du temps et de l’investissement pour se prémunir au mieux contre les risques de loyers non payés. Alors, comment les éviter et se protéger des impayés de loyers? Décryptage de notre expert Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com.

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COMMENT AGIR CONTRE LES NUISANCES DE VOISINAGE ?

Bien sélectionner ses locataires

La première chose à faire pour éviter les impayés de loyer est de bien sélectionner ses locataires. En effet, cette première étape est primordiale, il convient de regarder la fiabilité et surtout la solvabilité du futur locataire. Ainsi, le propriétaire est en droit de demander au locataire:

– Les quittances de ses anciens loyers,
– Les 3 derniers bulletins de salaire,
– Les derniers avis d’imposition,
– Les garants,
– Les aides diverses dont le locataire pourrait bénéficier (allocation logement par exemple).

Il convient de noter qu’en général le bailleur exige trois fois le montant du loyer pour écarter tout risque de loyer impayé, mais peut accepter les candidats jusqu’à 2,7 fois le loyer. Il convient aussi de savoir que certains organismes peuvent vérifier la véracité des informations et les documents fournis par le locataire, comme les bulletins de salaire par exemple.

Enfin, c’est aussi la bonne relation et communication qui faciliteront la situation en cas de difficultés: il est important d’entretenir un lien de qualité avec son locataire.

Proposer un bien de qualité

Il convient de proposer un bien qualitatif et au juste prix. En effet, si le bien est rénové et décoré avec goût, il fera partie des biens rares dans lesquels le locataire veut rester. En privilégiant une location de qualité, le propriétaire multiplie les chances de trouver un locataire stable et sérieux qui restera longtemps, et donc divise les risques d’impayés.

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COMMENT AGIR CONTRE LES NUISANCES DE VOISINAGE ?

Que l’on soit propriétaire, locataire, que l’on habite en ville ou la campagne, chacun a été victime au moins une fois des nuisances occasionnées par son voisin. Nuisances sonores, olfactives ou gêne visuelle par la construction attenante, la liste est longue et inépuisable, à l’image de l’entreprise humaine. Désignés juridiquement sous le doux vocable de troubles anormaux du voisinage, ces nuisances ne sont, sauf exception, pas intégrés dans le corps législatif, mais laissés à l’appréciation des juges. LaVieImmo propose donc d’élaguer le sujet en y consacrant un dossier.

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COMMENT AGIR CONTRE LES NUISANCES DE VOISINAGE ?

Les nuisances sonores

Qui n’a jamais été dérangé par la musique de son voisin après 22 heures ? Ou témoin (bien malgré lui) de scènes de ménage intempestives, à n’importe quelle heure de la journée ou de la nuit ? Chacun le sait, le bruit est un sujet qui fâche, et que l’on peut combattre en faisant appel à la justice, après avoir tenté successivement la compréhension, le dialogue ou même en être venu aux mains.

Quelle est la règlementation existante ?

Pour mesurer l’isolation phonique des constructions, on peut faire appel à des experts en application de l’article L 111-11 du code de la construction et de l’habitation. Il existe une référence, qui est le seuil de 5 décibels par jour , de 7 heures à 22 heures, et 3 décibels par nuit, selon le décret du 31 août 2006. C’est ce que l’on nomme les valeurs limites de l’émergence globale. Au-delà de ces valeurs, le trouble existe, et doit être sanctionné en tant que tel, qu’il soit nocturne ou diurne. Mais si ce type de trouble, qui est le plus fréquent en France, est souvent assimilé à la musique ou la dispute entre voisins, on connaît moins la pléthore de nuisances sanctionnées par le droit au titre des troubles anormaux du voisinage. C’est une jurisprudence très développée, et qui résulte de la consécration de ces nuisances en tant qu’atteinte au droit de propriété. Ce droit figure à l’article 544 du code civil.

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Quels sont les critères pour acheter une maison ?

Les critères pour acheter une maison sont nombreux, de la localisation et l’environnement, à la surface ou encore au prix et à son état général. Chaque critère peut avoir son importance lors d’une recherche immobilière et déclencher l’offre d’achat. Faisons le point sur ces critères immobiliers. 

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Quels sont les critères pour acheter une maison ? 

Le critère de la localisation de votre maison 

Lorsque l’on recherche une maison à acheter, on pense tout d’abord au lieu, au quartier, à l’environnement immédiat ou plus large de la commune et ses infrastructures. On se projette dans une ville plus que dans une autre pour de nombreuses raisons et certains critères sont non négociables pour les acquéreurs.La localisation en immobilier est essentielle. L’emplacement comme premier critère est une règle en immobilier, qui a un impact évident sur le prix. Le prix n’est pas au même niveau d’une ville à l’autre ou même d’un quartier ou d’une rue à l’autre. 

L’environnement et le quartier  

Si le critère de la localisation est important, c’est souvent en raison de la recherche d’un cadre de vie agréable, rentrant dans le budget des acquéreurs. La proximité des transports en commun, pratique pour les déplacements entre la maison et le travail, la proximité avec une école réputée ou des espaces verts sont très souvent recherchés par les acheteurs. Le zonage scolaire par exemple, qui dépend donc de la localisation de la maison, est un point qui peut faire qu’une vente se conclue ou non… La vie de quartier, les commerces, la proximité avec un marché, la sécurité du quartier sont autant d’éléments qui ont un impact sur la décision d’achat d’une maison...

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Compromis de vente, condition suspensive et montant maximum d’emprunt.

Lorsqu’un compromis de vente prévoit une condition suspensive avec un montant maximum d’emprunt, l’acheteur n’a pas besoin d’obtenir un crédit de ce montant. Explications de notre experte Caroline Tomasi-Serre, avocate spécialisée en droit immobilier.

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Caroline Tomasi-Serre est avocate au Barreau de Paris. Elle intervient principalement en droit immobilier devant l’ensemble des juridictions nationales. Caroline Tomasi-Serre a créé sa propre structure après avoir exercé au sein cabinets d’avocats de premier plan. Sa clientèle est composée de … Lire la suite

Dans le cas d’un compromis de vente immobilière prévoyant une condition suspensive d’obtention d’un prêt pour un montant maximum d’emprunt, le prêt accordé pour un montant inférieur est conforme aux stipulations contractuelles, de sorte que la condition suspensive est réalisée.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt du 14 janvier 2021 (Civ. 3, 14 janvier 2021, n°20-11.224). En l’espèce, vendeur et acquéreur signent un compromis de vente immobilière sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, prévoyant un montant maximum d’emprunt.

Sans nouvelles de l’acquéreur quant à la réalisation de la condition suspensive à l’expiration du délai imparti, le vendeur le met en demeure d’avoir à justifier de l’obtention ou non de son prêt sous 8 jours, conformément aux termes du compromis. L’acquéreur obtient finalement un prêt d’un montant inférieur au montant maximum stipulé dans le compromis et notifie son offre de prêt au notaire du vendeur peu avant l’expiration du délai de 8 jours. Le vendeur estime cependant que le prêt obtenu ne couvre pas la totalité du montant à emprunter, de sorte que la condition suspensive n’est pas réalisée.

L’acquéreur ne partage pas cette position et assigne le vendeur en perfection de la vente et en paiement de la clause pénale. Le vendeur sollicite alors reconventionnellement le constat de la caducité du compromis de vente et le paiement du dépôt de garantie. La cour d’appel rejette la demande de l’acquéreur et déclare le compromis de vente caduc au motif que l’acquéreur n’a pas justifié de la réalisation de la condition suspensive dans les termes contractuels.

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